La ubicación sobre avenidas, diagonales, plazas y parques como requisito excluyente para que puedan elevarse las alturas de edificios sobre los máximos permitidos en los barrios del casco urbano; la sensible reducción de las zonas en las que pueden instalarse countries y el ensanche del corredor industrial y comercial de la avenida 44, son algunas de las innovaciones contenidas en el nuevo Código de Ordenamiento Urbano, aprobado por el Concejo Deliberante.
Entre otras variables que hacen al desarrollo urbanístico de la Ciudad, la nueva norma -que no se actualizaba desde el 2000 cuando fue creada- establece un máximo de alturas posibles en la construcción de edificios en el casco urbano, a partir de un criterio que apunta a aumentar la densidad poblacional en el área del microcentro y el centro, y a disminuirla en los barrios, donde sólo se podrá construir planta baja y dos pisos.
Así, en el área del llamado "primer anillo" del casco urbano, delimitado por las calles 1 a 19 y 44 a 60, se podrán construir edificios con un máximo de 10 pisos pero con posibilidades de obtener "premios" de hasta 4 pisos más por la construcción de cocheras. La inclusión de espacios de estacionamiento resulta el principal incentivo del nuevo Código, que también contempla una serie de premios por utilización de materiales ecológicos y otras variables técnicas.
Se potencia asimismo la posibilidad de construir en altura sobre el Eje Fundacional asentado en las calles 51 y 53 de 1 a 19, y sobre avenida 7 desde 60 a 72, con permisos para construir 8 pisos y 2 más por obtención de premios.
En el segundo anillo, marcado por las calles 38 a 66 y de 1 a 19, se podrán construir 8 pisos con posibilidad de acceder a otros 2 por premios. Pero en esa zona las construcciones sobre avenidas, diagonales o frente a plazas y parques dará la posibilidad de elevar las alturas a 10 pisos y 14 pisos según los casos.
En el tercer anillo, marcado por las calles 32 a 38 y de 66 a 72, la nueva norma permite construir solamente planta baja y dos pisos sin posibilidad de ampliación (ver gráfico con todas las precisiones sobre las alturas en el casco urbano).
Entre los principales requisitos para la obtención de los "premios", en tanto, figuran el englobamiento de parcelas (unión de dos o más terrenos destinados a un mismo fin); el montaje de torres, con espacio verde o cocheras en el medio, y la construcción de edificios únicamente destinados a oficinas y cocheras.
Se autoriza a construir piscinas, solariums y espacios de uso común en edificios pero esto no será tomado como premio para elevar alturas. Y los edificios de más de 25 departamentos deberán contar con uno destinado a uso del portero, aunque serán los consorcios los que determinen si le da ese uso al inmueble o lo alquila para su provecho.
Además se establece en el casco urbano una zona de preservación patrimonial en diagonal 80 de 1 a 6 en ambas manos y en un área comprendida por las calles 15, 16 y 17 de 69 a 71 en el barrio de Meridiano V.
Se crea, además, el Certificado de Prefactibilidad, que obligará a las empresas proveedoras de agua, cloacas, luz y gas a comprometer la prestación de esos servicios para que la Comuna permita la construcción de un edificio.
ZONAS INDUSTRIALES Y COMERCIALES
Por otra parte, se crean nuevos corredores industriales, como el de la calle 90 entre 155 y Ruta 36; y el de 19 a 28 y de 32 a 526; mientras que se libera a todas las zonas urbanas la instalación de comercios según las necesidades de cada una. El corredor industrial y comercial de 44 entre 155 a Ruta 36, en tanto, se ensancha a cada lado de la 44 hasta las calles 42 y 46 respectivamente, y se reducen las exigencias actuales sobre la dimensión que deben tener los terrenos para el funcionamiento de industrias y comercios.
Y se crea, como se había anticipado, el "lote social" para generar terrenos pequeños con destino único de primera vivienda. Esos loteos no podrán ser hechos por particulares sino que estarán a cargo del Estado, los gremios y las Ongs para planes de vivienda, y su implementación deberá ser reglamentada por el Ejecutivo municipal que determinará las zonas donde podrán realizarse esos loteos.
AREAS DE COUNTRIESLas áreas destinadas a countries establecidas por el Código anterior, en tanto, sumaban 40,09 kilómetros cuadrados y el nuevo Código reduce ese espacio a 28,72 kilómetros cuadrados "con el objeto de preservar el cordón verde frutihortícola". A partir de esto, los clubes de campo podrán ubicarse en las zonas de las Rutas 2 a 6 en la zona de El Peligro; por Ruta 2 desde 44 hasta el kilómetro 70; y en Ruta 2 entre la calle 90 y el límite con Brandsen, mientras que se eliminó el área prevista en el proyecto original en la zona de Arana. Y en la zona norte (Gonnet, City Bell, Villa Elisa, etc.) no se habilitaron nuevas áreas para countries ni loteos, excepto un sector destinado a loteos considerados "menores" que había sido pedido por la comunidad de los portugueses, en Villa Elisa.
FACTORPara establecer cuántos departamentos se pueden construir por edificio, se elimina el CUF (Cantidad de Unidades Funcionales) y se lo reemplaza por el FOT (Factor de Ocupación Total). "Los inversores se verán obligados a construir departamentos más amplios y de mayor jerarquía y no por cantidad", se aseguró.
La ubicación sobre avenidas, diagonales, plazas y parques como requisito excluyente para que puedan elevarse las alturas de edificios sobre los máximos permitidos en los barrios del casco urbano; la sensible reducción de las zonas en las que pueden instalarse countries y el ensanche del corredor industrial y comercial de la avenida 44, son algunas de las innovaciones contenidas en el nuevo Código de Ordenamiento Urbano, aprobado por el Concejo Deliberante.
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